Pružnost
Častým problémem některých realitních kanceláří je nepřízpůsobivost klientovi, jelikož musí dodržovat pravidla nařízená z jejich centrály. Tato pravidla jsou mnohdy v rozporu s jakoukoli lidskostí a svobodou člověka. V naší firmě tento problém neexistuje....Makléři konzultují vše s majitelkou a jednotlivě se věnují případům tak, aby byl především spokojen klient. Pružnost malé kanceláře je nenahraditelná. Veškeré procesy samozřejmě konzultujeme s naším právníkem a právník následně píše kupní smlouvy na míru, ne dle předepsaných návrhů smluv!
Bezpečí
Klienti se často bojí, že mohou přijít o složenou rezervaci před prodejem a podpisem kupních smluv. Důvod proč by mohli o rezervaci přijít je následující: nedostanou hypotéku, koupi si rozmyslí, prodávající nebude chtít nemovitost prodat, peníze budou složeny kdo ví na jaký účet, apod. Pokud jste nějakým realitním obchodem již prošli, jistě více, že tyto otázky Vás napadnou, pojďme si je trochu rozebrat.
Vyřízení hypotéky: naše firma spolupracuje s více finančními institucemi, pokud využijete jejich služeb, budete mít jistotu, že v případě nevyřízení hypotéky či úvěru s naším finančním poradcem Vám složenou rezervaci vrátíme. Také Vám nabídneme možnost, složit rezervaci, až po předběžném schválení hypotéky!! Výše rezervace navíc nejsou statisícové, ale jsme klienti nám skládají většinou rezervaci od 10.000,- - 20.000,-.
Rozmyslíte si koupi: v tomto případě o rezervační poplatek přijdete, pokud se již začaly připravovat podklady u našeho právníka. V této době již za připravené kupní smlouvy musíme zaplatit právníkovi za jeho práci, z toho důvodu rezervace propadá. Také v této době již přicházíme o další zájemce,a buďme féroví, jednali by jste jistě stejně na místě makléře i prodávajího.
Prodávající si prodej rozmyslí: v tomto okamžiku Vám samozřejmě bude rezervace vrácena, tento důvod není z Vaší iniciativy. Prodávající bude sankciován pokutou za zmařené jednání jednak kupujícímu a jednak makléři.
Účty: Rezervace se skládá do advokátní úschovy právníka, kam bude po podpisu kupní smlouvy připsána celá kupní cena!! Pokud se jedná o malou částku, tak i na účet realitní kanceláře, pokud s tímto všechny strany souhlasí. V žádném případě celá kupní cena není složena na účet realitní kanceláře ani makléře!! Takové riziko nemáme zájem podstupovat, zvláště v době různych hackerů a počítačových virů, které se každému mohou nabourat do internetového bankovnictví.
Informovanost
U nás mají makléři povinnost informovat své klienty jednou týdně, po dohodě jednou za 14 dní! Prodávají přece Vaši nemovitost, mnohdy celoživotní usílí, citově vázané nemovitosti, investované peníze apod. Pokud se takto neděje, a stalo by se Vám, že makléř se Vám neozve, ihned informujte majitelku firmy (tel: 737 95 32 95)!!! To platí i v případě dalších nesrovnalostí! Jsme přece jenom lidé, a je těžké někdy dopředu odhalit nevyhovujícího makléře. Ve firmě, ale musí pracovat jen solidní lidé, a na tom si majitelka zakládá!
Mnoho situací jistě znáte z vyprávění zkušených lidí, kteří si prošli prodejem nemovitosti nebo z televize. Špatně sepsané smlouvy, klient přišel o dům i peníze, rozpory s katastem a další scénáře.... Naše firma spolupracuje úzce s právníkem a žádné kroky si makléři nedovolí bez konzultace s ním!! Makléři sice absolvují školení, ale přece jen nejsou právníci! Dokonce i kupní smlouvy se podepisují v kanceláři našeho právníka! Opravdu nebudete chodit po žádných Czech pointech, matrikách apod. Náš právník si na Vás udělá čas, vše vysvětlí, smlouvy připraví, jedná sám s katastry, a smlouvy se ověřují také u něho v kanceláři. Tyto informace si můžete ověřit u našich klientů, u kterých je také uveden telefonní kontakt! Např. na webu majitelky: http://www.diananohalova.cz/
REALITNÍ PORADNA
Téma č.1: Na co si dát pozor, pokud kupujete nemovitost sami?
Koupit nemovitost bez realitní kanceláře je v dnešní době velkým rizikem, pokud vás nezastupuje právník nebo nemáte zajištěnou jinou ochranu kupujících. Pokud jste se přesto rozhodli pro prodej nemovitosti, měli byste si dát pozor na následující kroky. 1) Inzerce a prezentace nemovitosti Pokud se rozhodnete prodat nemovitost bez realitní kanceláře, je nutné, aby vaše nemovitosti zaujala, jak v inzerátu, tak i na osobní prohlídce. Důležitý tedy je text inzerátu (základní údaje o nemovitosti, půdorys, správné zařazení do kategorie, kontakt) a kvalitní fotografie. Je nutné si předem zjistit, jak by měl inzerát vypadat a co všechno by měl zahrnovat. Dbát byste také měli na to, na jakých inzertních webech bude inzerát zveřejněn. Zároveň si zjistit, které inzertní weby jsou pro Vaši nemovitosti vhodné a za kolik inzerují. Myslet byste měli na to, že pokud bude inzerát zveřejněn na jednom webovém serveru vícekrát, snižuje to důvěryhodnost nabídky. Dalším důležitým krokem je, aby vaše nemovitosti a okolí působily čistě a hezky, proto je důležité nemovitost uklidit, vymalovat a odstranit veškeré nežádoucí závady, které by mohly odradit potenciální kupující. Nesprávně stanovená cena Špatně stanovená cena prodlužuje prodej nemovitosti, soukromý prodejce dle analýzy trhu v průměru prodává 9 měsíců. Cenu nemovitosti můžete stanovit porovnáním podobné nemovitosti na inzertních serverech, pozor si však dejte na to, abyste porovnávali s vámi, co nejpodobnější nemovitostí. Zřetel byste měli také klást na lokalitu, stav a stáří nemovitosti, dispozice, výhledy apod. Nejlepší způsob, jak stanovit cenu a prodat svou nemovitost, co nejrychleji a za nejvyšší cenu na trhu, je zajít do realitní kancléře a poradit se s realitním makléřem, který se vyzná na trhu s nemovitostmi. Právní dohled realizujete prodej sami, bez RK, ponesete vyšší riziko a veškerý právní servis si budete muset zajistit sami. Odpovědnost za jakékoliv chyby ponesete vy i kupující. Je nutné si zjistit na katastrálním úřadě, jestli vlastník uvedený v NK je shodný s vlastníkem nemovitosti a pozemku, na kterém se nemovitost nachází, zda-li není nemovitost zatížena zástavním právem či se k nemovitosti neváže věcné břemeno. Jako prodávají je nutné, abyste zaplatili daň z převodu nemovitosti a vypracovali kupní smlouvu. Veškeré náklady právního servisu nejsou levnou záležitostí, ale za jistotu, že vše proběhne v pořádku a nebude vám hrozit pokuta či další finanční náklady, to není zas tak vysoká částka. Na co se připravit? Je nutné se připravit na to, že vy budete ti, kteří budou přímo jednat s klienty, což zahrnuje neustálé vyzvánění vašeho telefonu. Většina ze „zájemců“ budou realitní makléři, kteří se mohou či nemusí k tomu přiznat a často se stává, že si mobilním telefonem nafotí vaši nemovitost a zveřejní ji na inzertních webech, což ubírá na důvěryhodnosti vaši nemovitosti. Celý právní režim bude ve vaši režii. Musíte si pohlídat, zda-li jste odvedli daně převodu z nemovitosti, případně jiné daně, přípravu smluv. Provádíte si prohlídky sami, což znamená, že pokud v bytě/domě stále bydlíte a máte tam své osobní věci, může dojít k tomu, že vám během prohlídky pár věcí zmizí. Musíte si udělat průzkum trhu, jak inzerovat nemovitost, za kolik ji inzerovat, jakou stanovit cenu nemovitosti. Není proto lepší svěřit prodej vaši nemovitosti do rukou kvalitních realitních makléřů, kteří vše potřebné zajistí za vás a budete mít tak jistotu, že vše proběhne v pořádku a bez zbytečných starostí a problémů?
Téma č.2: Výhody a nevýhody exkluzivní smlouvy
Exkluzivní smlouva nebo také výhradní smlouva je smlouva, ve které svým podpisem dáváte dotyčné realitní kanceláři monopol na prodej či pronájem vaší nemovitosti, což znamená, že vaši nemovitosti nebude inzerovat žádná jiná realitní kancelář a ani vy nesmíte prodat nebo pronajmout konkrétní nemovitost sami.
Výhody exkluzivní smlouvy:
Nejvýhodnější prodejní cena
Jednání s jediným makléřem - větší kontrola nad průběhem prodeje a nad vývojem zakázky, jasně dohodnuty podmínky a způsob prodeje, makléř hájí zájmy klienta a prezentuje pravdivé informace
Nemovitost nabízená jednou RK působí věrohodněji – pokud je nemovitost nabízení více RK, jednotlivé informace se mohou lehce lišit a nemovitost pak působí méně důvěryhodně
Lepší propagace ze strany RK – makléř má jistotu provize, proto věnuje maximální péči, čas a finance na propagaci, vylepšuje texty v inzerátech, mění fotografie na webu, aktivně oslovuje potenciální klienty
Nadstandartní servis ze strany RK – poskytnutí záruky právních služeb, úschovny, kupních cen
Nevýhody exkluzivní smlouvy:
Omezení tzv. „svázané ruce“- nesmíte prodat nebo pronajmout konkrétní nemovitost sami, za nedodrženích podmínek hrozí sankce Realitní kancelář – pokud smlouvu uzavřete s méně kvalitní kanceláří, nese to s sebou mnoho rizik
Téma č.3: Tipy na úsporu tepla a vody
Teplo:
1) Vhodně naprogramovat zapínání a vypínání kotle
2) Regulovat teplotu v jednotlivých místnostech, například pomocí termostatu
3) Před radiátory nestavte nábytek, nezakrývejte radiátory záclonami či závěsy
Investice do úspor tepla – výměna oken či zateplení (výměna starých oken, kterými uniká 30% až 40% tepla či zateplení brání únikům tepla, za které jinak platíme)
4) Výměna kotle – pokud je vás kotel starší 15 let, měli byste ho vyměnit za novější model, který spotřebuje o 30% méně než starší modely
5) hliníkové fólie za topením – odráží teplo zpět do místnosti
6) Vysávání radiátorů – pokud je v nich hodně prachu, může bránit šíření tepla
7) Odvzdušnění topení
8) Stáhněte na noc rolety a žaluzie
9) Větrejte raději dokořán než, aby jste měli otevřené okno na ventilaci po dobu 1 hodiny
10) Zavírejte dveře mezi pokoji
Voda:
1) Instalace perlátorů u výtokových míst
2) Regulace spotřeby vody, zejména teplé
3) Termostatická hadice, která udržuje požadovanou teplotu vody
4) Škrtící kroužek ve sprchových bateriích, které snižují spotřebu vody až o 25%
5) Investice do spotřebičů - myčka na nádobí, která ušetří až 60% vody a při správném používání programů ještě více a to platí i u praček
6) Mýt nádobí v uzavřeném dřezu
7) Sprchujte se, čímž ušetříte za elektřinu i plyn
8) Pákové baterie a úsporné sprchovací hlavice – ušetří až 60% vody
9) Kontrolujte kapající kohoutky, kterými zmizí až 24l vody denně, stejně je to i s protékající toaletou, kterou zmizí až 2000l vody denně
Téma č.4: Jak ušetřit na hypotéce?
1) Srovnejte úroky na internetu
Srovnání hypoték je jedna z nejjednodušších a nejoblíbenějších možností, jak vybrat tu správnou právě pro Vás. Na internetu existuje spoustu kalkulátorů, jak si hypotéku vypočítat. Vyzkoušet můžete například hypotéční kalkulačku http://www.hypotecnikalkulacka.cz/porovnani-hypotek/
2) Hypotéku si berte jen, když na ni máte
Hypotéky jsou v dnešní době tak levné, že pokud uvažujete o vlastním bydlení, je nejlepší čas na jeho pořízení. Pokud tedy uvažujete o hypotéce, je dobré si porovnat úroky a vybírat si jen mezi bankovními produkty, neboť nebankovní produkty mají vysoké úroky a další nevýhody. Hypotéka je dlouhodobý závazek, ke kterému se upíšete na 20 až 30 let, je proto vhodné přemýšlet, zdali máte na hypotéku dostatečné finance a pokud vám hypotéku neschválí, jestli je nutné hledat jiné možnosti a není lepší počkat pár let a zažádat o hypotéku znova, abyste tak nepřečerpali své finanční síly. Pokud splňujete veškeré podmínky pro dosažení hypotéky, je dobré mít předem i své finance a nebrat si tak 100% hypotéku, u níž jsou úroky vyšší, ale použít alespoň 15% ze svých financí na hypotéku, aby i úroky byly pro vás přijatelnější.
3) Nesnažte se splatit hypotéku, co nejdříve
Nesnažte se splatit hypotéku, co nejdříve v domnění, že se jí co nejdříve zbavíte. Hypotéku splácejte dle svých možností a raději volte nižší splátky, které vás tolik neohrozí při nečekaných výdajích nebo můžete vyzkoušet refinancování (splácení předchozího závazku od jiných bank), jehož výhodami jsou získání úvěru s nižší úrokovou sazbou, možnost rozložit splácení hypotečního úvěru do delšího časového období, vyřízení hypotéčního úvěru bez poplatku, možnost využití z nabízených služeb jako je například pojištění, garance úrokové sazby, atd.
Téma č.5: Než se rozhodnete koupit družstevní byt
Družstevní byt je ve vlastnictví družstva, nemůžete jej prodat. Je ale možné za poplatek převést členská práva a povinnosti v bytovém družstvu.
Převod členských práv a povinností nepodléhá žádnému schvalování v bytovém družstvu. Stačí družstvu doručit písemné oznámení, že dohoda byla uzavřena.
Podpisem smlouvy se nabyvatel stává členem bytového družstva se všemi právy a povinnostmi, s bytovým družstvem pak uzavírá nájemní smlouvu
Sepsání dohody svěřte raději právníkům. Smlouva je platná okamžikem předložení družstvu.
Při převodu vlastnictví družstevního bytu nepotřebujete znalecký posudek. Neplatí se ani daň z převodu nemovitostí, poplatek za převod ale může požadovat bytové družstvo.
Převod družstevního podílu:
Je nutno zjistit, zda je prodávající skutečně majitelem podílu.
Zajistěte si proto:
- potvrzení o členství v družstvu a nájemní smlouvu
- informace a kontakty na vedení družstva, kde si ověříte veškeré informace
- stanovy družstva – zde zjistíte výši poplatků
Dále je dobré vědět:
Bývalý člen družstva by měl podepsat dokument o zániku nájmu. Poté banka, či notář může vyplatit peníze prodávajícímu.
Téma č.6: Jak správně postupovat při koupi pozemku?
Zjistěte si nejdříve tyto základní údaje:
- je-li prodejce vlastníkem nemovitosti, a nebo zda má k prodeji potřebné oprávnění (plná moc, zprostředkovatelská smlouva),
- zda nejsou na listu vlastnictví nějaká omezení – věcná břemena, zástavní práva atd., a je-li pozemek opravdu uveden jako stavební.
- zda ke kupovanému pozemku vede příjezdová cesta a jestli ji budete moci bez problémů využívat
- zjistěte si také, zda se pozemek nachází v dostatečné vzdálenosti od drátů vysokého napětí, elektrifikované železniční tratě, břehů rybníka apod. Právní normy totiž upravují ochranné zóny v okolí takových zařízení, ve kterých není možné stavět.
- jsou li na pozemek zavedeny inženýrské sítě. Jedná se o kanalizaci, vodovod, plyn, elektřinu a komunikace.
Veškeré sítě by měly být zkolaudovány a vyvedeny do pilířku na daný pozemek.
Pokud nejsou sítě zkolaudovány, pak je potřeba zjistit si skutečný stav předpokládané výstavby a kolaudace.
- pro 100 % jistotu, že váš budoucí dům na pozemku lze postavit, je nejlepší vyplnit formulář „žádost o územně plánovací informaci“, kam přiložíte jednoduchý půdorys domu, pohledy a zákres domu na pozemek. Na jeho základě vám pak Stavební úřad zašle vyjádření a vy budete mít jistotu, že na vašem místě v budoucnu nepovede dálnice, nebo vás nečekají nějaká jiná překvapení.
Všechny tyto informace jsou pro vás dostupné na Katastru nemovitostí, Stavebním úřadě či územním plánu obce.
Většinu informací o daném pozemku naleznete ve výpisu z katastru nemovitostí (List vlastnictví).
Téma č.7: Jak ušetřit při koupi nemovitosti?
Pokud jste se rozhodli koupit nemovitost, je důležité vědět zda využijete služeb realitní kanceláře, nebo se dáte sami do hledání.
Jestli-že oslovíte realitní kancelář, zaplatíte sice provizi, ale budete mít jistotu, že splníte všechny náležitostí, které koupě nemovitosti obnáší. Rozhodnete-li se pro koupi nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře, je třeba být obezřetný a dobře vybrat tu správnou. Kvalitní realitní kancelář vám může ušetřit spoustu peněz, času a papírování. Hlavním přínosem využití služeb realitní kanceláře je kromě nalezení vhodného kupce nebo odpovídající nemovitosti především větší jistota vyvarování se chyb, které může laik snadno udělat. Při koupi a prodeji nemovitosti jde o vysoké finanční částky a je třeba dávat si dobrý pozor především v právní oblasti, aby něco nebylo opomenuto nebo nedostatečně ošetřeno. Proto je bezpečnější obrátit raději na zprostředkovatele a ušetřit si tím spoustu nervů, času a energie. Realitní kancelář by měla poskytnout klientovi kompletní servis a vše za něj zařídit.
Při koupi bez realitky je nutno zodpovědně propočítat a dopředu promyslet, jakým způsobem chcete postupovat.Dejte si pozor na případy, kdy se kupující i prodávající snaží ušetřit, nejsou ochotni zaplatit za poradenské služby a chtějí celou akci zorganizovat sami. Může se to vymstít, protože k tomu, aby celý obchod proběhl hladce a bez problémů, potřebujete poradce kteří:
- zhodnotí stav nemovitosti
- napíší a zkontrolují smlouvy (právník)
- pro vás vyberou nejvhodnější hypoteční úvěr (finanční poradce)
- dají kupní cenu do úschovy do převodu vlastnických práv v katastru (notář, advokát)
Vždy si způsob pořízení vaší vysněné nemovitosti dobře rozmyslete, jelikož se můžete připravit o své celoživotní úspory třeba jen tím, že jste někde chtěli ušetřit pár tisícovek.
Téma č.8: Výkup Vaší nemovitosti?
Potřebujete se rychle zbavit exekuce, dluhů, nezvládáte splácení pohledávek a tak prodáváte svou nemovitost? Nebo jen potřebujete finanční hotovost?
Výkup nemovitosti je určen pro klienty, kteří z vážného důvodu na prodej opravdu spěchají a nemají čas nemovitost nabízet standardním způsobem - prodejem na internetu nebo přes realitní kancelář. Jedním z mnoha častých důvodů je exekuční řízení, neúnosné dluhy nebo výhodná koupě jiné nemovitosti.
Výkup nemovitosti lze využít pro jakoukoli nemovitost v celé ČR, nezáleží na tom, zda se jedná o byt, dům, pozemek, chatu. Vykupují se i nemovitosti zatížené exekucemi, zástavami, případně jinými dluhy.
Cena nemovitosti vykoupené za hotové je stanovena vždy na základě individuálního a kvalifikovaného posouzení konkrétní nemovitosti dle stavu zápisu v katastru nemovitostí a faktického stavu nemovitosti. Veškeré právní podklady a další náležitosti nezbytné k provedení výkupu nemovitosti zajistí příslušná kancelář, nebo RK, která se výkupy zabývá (včetně odhadu ceny nemovitosti nutného pro potřeby daně z nabytí nemovitosti a přiznání k dani z příjmu, zpracovnáním energetického štítku apod).
V praxi výkup nemovitosti vypadá tak, že jakmile kontaktujete vybranou kancelář, ta provede odhad ceny nemovitosti a domluví výkupní cenu. Protože často budete hrát o čas, a to, co Vás zajímá je především rychlý prodej nemovitosti.
K výkupu je třeba si připravit tyto dokumenty:
list vlastnictví, nájemní smlouvu (platí pro družstevní byty)
Praktické zkušenosti pronajímatelů bytů, kteří kupují byty za 70 % (nebo méně), ry
chle najdou nájemce (za tržní nájem) a nemusí řešit potíže s neplatiči, protože vědí, jak rizikům šikovně předejít...
Pokud vás někdy napadlo, že lidé, kteří vlastní a pronajímají byty, vydělávají peníze bez fyzické "práce", má to logiku.
Nezapomněli jste na vyúčtová
ní služeb?
Posledním dubnem vyprší termín pro vyúčtování služeb, které jako pronajímatel od nájemce zálohově vybíráte a proto připomínáme…
Nemáte-li v nájemní smlouvě sjednáno něco jiného, pak podle zákona 67/2013 platí: